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Panorama de FII

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MALL: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 26/03, via fato relevante que, ocorreu a liquidação da aquisição, pelo fundo, de participação de 1,8% no ativo Boulevard Shopping Feira de Santana. O fundo já detinha participação de 28,0%, aumentando assim a participação para 29,8%. O valor da aquisição foi de R$ R$ 5,2 milhões, representando um cap rate anual de aquisição de 9,7% a.a., sobre o orçamento projetado para o ano de 2021. Considerando a estimativa dos próximos doze meses de geração de caixa e em conjunto com o aumento de participação no ativo, a gestora estima potencial de distribuição de dividendos bruto de R$ 0,06/cota anual.

XPPR: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 26/03, via fato relevante que, a Cielo, locatária de trinta unidades autônomas do Condomínio Evolution Center, situado em Barueri, SP, decidiu rescindir parcialmente o contrato, com a entrega de treze unidades autônomas. O Aditamento prevê as condições de devolução das unidades, bem como o cumprimento do aviso prévio pela Cielo, de forma que a locatária pagará ao fundo o valor total de ~R$ 3,5 milhões, correspondente a seis aluguéis vigentes, somada as respectivas multas, dividido em três parcelas iguais e semestrais, vencendo-se a primeira em 31/05/21. O Aditamento prevê a alteração do valor do aluguel mensal, a prorrogação do prazo de vigência (de novembro/24 para janeiro/29), bem como a alteração das penalidades em caso de rescisão antecipada do contrato, com um lock-up de trinta e seis meses. Assim, se a Cielo optar por rescindir antecipadamente o contrato, será devido ao fundo indenização correspondente ao maior valor entre a soma dos aluguéis vencidos até o término do 36º mês contado a partir de fevereiro/21 e ~R$ 1,4 milhão, corrigido pela variação acumulada positiva do índice de reajuste contratual. O impacto mensal estimado é de retração de R$ 0,10/cota por mês, considerando os custos de vacância das unidades. Em nosso entendimento, o segmento de lajes corporativas passa por transformação devido contexto de pandemia e isolamento social, movimento que impulsiona a devolução de espaços locados por empresas mas que não exclui o modelo presencial de seu cotidiano, mas sim a readequação de seu modelo de negócio no que tange a execução de suas atividades. Acreditamos que este movimento é natural e de curto prazo, se apresentando como um desafio para o segmento e não a perpetuidade do momento atual que enfrentamos.

SCPF: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 29/03, via fato relevante que, diante das medidas previstas (isolamento social) para contenção da pandemia impactando a saúde financeira dos lojistas, o fundo informou que em atenção às solicitações recebidas dos locatários, a BR-Capital DTVM, na condição de administradora do fundo, decidiu por não realizar a cobrança de aluguel mínimo mensal relativo ao mês de março/21, exceto daqueles que estejam realizando vendas através de delivery ou drive-thru, que incidirá apenas o aluguel percentual, durante o referido mês, permanecendo, contudo, mantida a cobrança do IPTU/21.

VLOL: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 29/03, via fato relevante que, um de seus inquilinos formalizou a devolução do conjunto nº 101 do Vila Olímpia Corporate, mediante a obrigação do pagamento das penalidades contratuais. O conjunto deixa de integrar o objeto da locação entre o inquilino e o fundo a partir do mês de março/21. A decisão do locatário pelo encerramento parcial do vínculo locatício não impacta nos outros dois conjuntos que o inquilino mantém alugados com o fundo. Estima-se que, caso nenhum outro locatário ocupe o conjunto, haverá um decréscimo de R$ 0,03/cota a partir de abril/21. A unidade representa 4,3% da receita imobiliária total e 3,6% da área locável do fundo. Em nosso entendimento, o segmento de lajes corporativas passa por transformação devido contexto de pandemia e isolamento social, movimento que impulsiona a devolução de espaços locados por empresas mas que não exclui o modelo presencial de seu cotidiano, mas sim a readequação de seu modelo de negócio no que tange a execução de suas atividades. Acreditamos que este movimento é natural e de curto prazo, se apresentando como um desafio para o segmento e não a perpetuidade do momento atual que enfrentamos.

BLCP: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 30/03, via fato relevante que, em complemento ao fato relevante publicado no dia 05/06, no qual comunicou a renúncia da gestora à parcela da taxa de administração do fundo por um período de doze meses contados a partir de 05/06/20, ou até que venham a ser emitidas novas cotas de emissão do fundo para distribuição pública, passará a cobrar taxa de 0,75% a.a. (+0,25 p.p.) aplicados sobre a Base de Cálculo da taxa de administração, a partir da competência março/21, tendo em vista a conclusão recente da 2ª emissão de cotas.

BRCO: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 30/03, via fato relevante que, celebrou Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel Bresco Bahia, empreendimento 100% locado ao Mercado Livre, e realizou o pagamento da 2ª parcela referente ao G200 Bresco Bahia. O valor total de aquisição do Ativo Alvo foi de R$ 194,6 milhões, sendo o pagamento da 2ª parcela de R$ 62,6 milhões. O valor do aluguel do G200 representa um Cap Rate de 8,0% em relação ao valor de aquisição e, aproximadamente, R$ 0,03/cota ao mês.

CXTL: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 30/03, via fato relevante que, foi finalizada a venda do imóvel localizado em Campo Largo/PR, tendo sido concluído pagamento ao fundo, do preço total ajustado de R$ 5,3 milhões, conforme aprovada pela Consulta Formal realizada em outubro/20. Do preço total ajustado, será descontado o valor de R$ 267,5 mil correspondente à comissão imobiliária, o equivalente a 5% do valor de venda do imóvel. Dessa forma, haverá impacto na distribuição de rendimentos aos cotistas do fundo, realizada em abril/21.

HGBS: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 30/03, via fato relevante que, firmou escritura objetivando a aquisição da fração ideal de 23%, detida pelo fundo HMOC11, também administrado pela administradora, no empreendimento denominado Shopping Praça da Moça, localizado na cidade de Diadema, estado de São Paulo. O valor da transação é de R$ 88,3 milhões, sendo a última parcela paga nesta data. A operação apresenta um cap rate 7,6% considerando o NOI, a regime de caixa, de 2019. Com esta aquisição, o fundo atinge o volume de 88,7% de sua carteira investido em ativos alvo, com participação em 17 shopping centers.

HMOC: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 30/03, via fato relevante que, uma vez apurado o patrimônio líquido final do fundo, será realizado o pagamento final aos cotistas referentes à liquidação do fundo. A administradora informa que a liquidação do fundo se dará da seguinte forma: (i) quatro parcelas que totalizaram R$ 73,25/cota, as quais foram pagas no período de 08 a 29/03/2021, a título de amortização parcial de cotas, e (ii) quinta e última parcela de R$ 13,72/cota, a ser paga em 06/04/2021, a título de resgate da integralidade das cotas do fundo. Ainda, em complemento à distribuição de rendimentos, será pago um valor de R$ 23,80/cota a título de distribuição de rendimentos final.

RGBS: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 30/03, via fato relevante que, devido restrição do funcionamento de shoppings, o Shopping Sulacap não distribuirá os rendimentos aos cotistas referente a março/21, visando proteger o patrimônio do fundo. Ainda, informou que, nenhuma renegociação foi solicitada pelos locatários até a presente data, e caso surjam, serão analisados caso a caso.

RNGO: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 30/03, via fato relevante que, a locatária Assurant, empresa do ramo de seguros, que ocupa os conjuntos 31, 32, 51 e 52 da Torre Demini, optou pela rescisão antecipada do contrato de locação dos conjuntos 31 e 32 do imóvel, incluindo a renovação dos contratos de locação dos conjuntos em que permanecerá, sendo eles o 51 e 52, por um período adicional de 30 meses. O contrato dos conjuntos remanescentes passarão a ter vencimento em janeiro/26. A Assurant deverá permanecer nos conjuntos 31 e 32 até junho/21 e deverá arcar com suas responsabilidades contratuais e legais no período, inclusive o pagamento dos aluguéis mensais e demais encargos locatícios. A multa de rescisão corresponde a aproximadamente R$ 0,11/cota e deverá ser distribuída aos cotistas ao longo do segundo semestre. Simultaneamente, foi assinado novo contrato de locação com as Lojas União, empresa que atua no ramo de varejo, para o conjunto 32 do imóvel, sendo o prazo de locação de 60 meses sob o índice de reajuste IPCA. Ainda, foi firmado também direito de preferência para o conjunto 31, complementar ao conjunto 32, objetivando plano futuro de possível expansão da empresa. Com as movimentações mencionadas, o fundo passa a ter um cronograma de vencimentos mais alongado, com mais de 30% da ABL hoje ocupada vencendo a partir de 2025. No segundo semestre, ao considerar a vacância do conjunto 31, que compreende 1,8% do ABL total do fundo, o impacto negativo no resultado do fundo será de R$ 0,03/cota, diluído para R$0,02/cota após o fim da carência da nova locação, que ocorrerá no início de 2022. Dessa forma, o fundo passa a ter vacância projetada de 27,8%. Em nosso entendimento, o segmento de lajes corporativas passa por transformação devido contexto de pandemia e isolamento social, movimento que impulsiona a devolução de espaços locados por empresas mas que não exclui o modelo presencial de seu cotidiano, mas sim a readequação de seu modelo de negócio no que tange a execução de suas atividades. Acreditamos que este movimento é natural e de curto prazo, se apresentando como um desafio para o segmento e não a perpetuidade do momento atual que enfrentamos.

THRA: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 30/03, via fato relevante que, formalizou o distrato de locação da locatária Autopass e recebeu o valor de R$ 144 mil referente ao pagamento dos valores devidos de multa por rescisão antecipada. Desta forma, o fundo terá um impacto positivo na receita de aproximadamente 25% em comparação às receitas do fechamento de fevereiro/21, resultando em um impacto de, aproximadamente, R$ 0,10/cota.

VVPR: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 30/03, via fato relevante que, desembolsou em 29/03 o montante de R$ 21,3 milhões para a aquisição da totalidade das ações de emissão de SPE detentora do imóvel locado à AMBEV. O imóvel é localizado na Cidade de Feira de Santana, estado da Bahia, sendo a locação realizada através de um contrato atípico (built-to-suit) com prazo de vigência de 15 anos, que se encerra em julho/27. O preço de aquisição deste ativo é R$42,7 milhões, sendo a diferença utilizada para quitação de certificados de recebíveis imobiliários que foram emitidos pela SPE, lastreados no aluguel pago pela AMBEV. O valor do aluguel vigente é de R$ 307,1 mil e o atualizado é de R$ 323 mil. O cap rate considerando o aluguel atualizado é de 9,0%.

SPTW: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 30/03, via fato relevante que, celebrou com a Diálogo para remodelar o pagamento dos valores devidos em virtude da venda do imóvel Belenzinho, sendo os seguintes termos: (i) concessão de desconto de 10% no saldo devedor, que passa a ser de R$ 31,4 milhões, (ii) pagamento do saldo devedor, sendo R$ 27,4 milhões pagos à vista, e R$ 4 milhões corrigidos pelo IPCA a partir da data da formalização do aceite da proposta, a serem pagos em até 48 horas, a contar de 01/10/21, estando condicionada à desocupação do imóvel Belenzinho pelo inquilino e a posse efetiva da Diálogo no imóvel, a qual deverá ocorrer assim que o imóvel for desocupado. Atualmente, a distribuição de rendimentos do fundo decorre: (i) dos aluguéis mensais pagos pela Atento, referentes à locação do imóvel Belenzinho e imóvel Badaró, e (ii) das parcelas mensais pagas pela Diálogo em virtude da venda do imóvel Belenzinho. Ainda, a distribuição mensal referente ao recebimento dos aluguéis permanecerá inalterada, tendo em vista que a renegociação informada não se relaciona com o contratos de locação dos imóveis. Adicionalmente, vale ressaltar que, a partir de outubro/21, apenas o aluguel referente ao imóvel Badaró será recebido.

BTAL: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 31/03, via fato relevante que, subscreveu e integralizou os certificados de recebíveis imobiliários da 233ª série da 1ª emissão emitidos pela Habitasec Securitizadora e objeto de distribuição pública, envolvendo volume total da operação de R$ 106 milhões remunerado a uma taxa de IPCA + 6,75% a.a. e prazo da operação de dez anos, com vencimento final em abril/31. A operação é lastreada por  debêntures emitidas pela Andali, sendo as garantias: (i) Garantia fidejussória dos acionistas, (ii) alienação fiduciária do imóvel localizado em Rondonópolis, MT, (iii) alienação fiduciária de equipamentos utilizados no imóvel localizado em Rondonópolis, MT, (iv) alienação fiduciária de imóvel em Paranaguá, PR, e (v) cessão de recebíveis do contrato de industrialização e armazenamento de fertilizantes da devedora. Os recursos captados pela Andali em razão da subscrição e integralização das debêntures serão utilizados para o financiamento do projeto de construção do Terminal de Fertilizantes na região do Terminal Ferroviário de Rio Verde, GO, dentre outros investimentos imobiliários correlatos a este projeto. Esta transação deve gerar distribuição de rendimentos para seus cotistas que se estima em R$ 0,10/cota mensal. Em nossa visão, o fundo vem realizando aquisições de forma eficiente, se considerarmos o tempo de alocação dos recursos da 1ª emissão de cotas, liquidada em 28/01. Ainda, as aquisições realizadas possuem características atrativas no que tange a relação de risco x retorno, em linha com o disposto no prospecto da oferta e estratégia do fundo.

HTMX: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 31/03, via fato relevante que, devido às dificuldades e incertezas causadas pela pandemia do COVID-19 no ramo hoteleiro e pelo fato de o fundo não ter auferido rendimento caixa referente a competência de março/21, o fundo não realizará distribuição de rendimentos aos cotistas nesta data. Em nossa visão, o segmento de hotéis sofreu intensa retração em termos de receita, devido ao baixo fluxo de pessoas e isolamento social, impossibilitando a realização de viagens comerciais e turismo. Acreditamos que a normalização das atividades ocorrerá quando a vacinação for realizada em parte significativa da população, elevando a distribuição de rendimentos conforme o realizado no período pré-pandemia.