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Fundos Imobiliários: Notícias da semana

Notícias relevantes da semana

 HSAF: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 23/04, via fato relevante, a respeito da aprovação da 2ª emissão de cotas do fundo, as quais serão objeto de oferta restrita aos investidores, nos termos de Instrução CVM 476, perfazendo o montante de ~R$ 70 milhões, correspondente a 725,3 mil novas cotas, pelo valor unitário de R$ 96,84, sendo R$ 0,34 referente aos custos de distribuição. O período de Direito de Preferência se inicia em 30/04 e se encerra em 12/05 na B3 e 13/05 junto ao Escriturador.

EDGA: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 23/04, via fato relevante que, recebeu notificações das locatárias Santos e Veiga Bar e Restaurante, e Zinzane Comercio e Confeccao de Vestuario informando intenção de rescindir seus respectivos contratos de locação. Com a possível saída de ambas as Locatárias, a ocupação total dos imóveis do Fundo terá como vacância projetada o valor de 48,8%. Em virtude das possíveis rescisões e das cláusulas previstas em contrato, o fundo fará jus ao pagamento dos aluguéis e encargos até as referidas datas, bem como das penalidades por rescisão antecipada. Desta forma, com as possíveis saídas das locatárias, a receita será impactada negativamente em, aproximadamente, 5,9%. Adicionalmente, até esta data o fundo não recebeu de algumas de suas locatárias o pagamento do aluguel referente a março. Portanto, a distribuição de rendimentos foi impactada negativamente em, aproximadamente, R$ 0,09/cota. Considerando o impacto conjunto conforme acima, a distribuição de rendimentos foi impactada negativamente em R$ 0,11/cota. Em nosso entendimento, o fundo vem enfrentando diversos desafios de desocupação do imóvel, resultante do impacto negativo da pandemia de coronavírus e do contexto atual do mercado imobiliário no Rio de Janeiro, com alta taxa de vacância registrada principalmente no centro da cidade do Rio de Janeiro, local onde o Edifício Galeria se encontra.

BLMG: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 26/04, via fato relevante que, concluiu a aquisição indireta de galpão logístico localizado na cidade de São Bernardo do Campo, estado de São Paulo, atualmente locado para o Mercado Livre e para Toyota Empilhadeiras. O valor total da operação foi de R$108 milhões. A expectativa da gestora é que a aquisição gere impacto positivo na renda mensal do fundo de R$0,16/cota por mês.

GTWR: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 26/04, via fato relevante que, celebrou com o Sapucaí Rio FII e o Banco Do Brasil, locatários do fundo, a respeito do aditamento ao contrato de locação. O 13º Aditamento previu a não aplicação do reajuste do aluguel incidente no mês de novembro/20 de acordo com a variação do indexador IGP-M mediante o estabelecimento de determinadas contrapartidas pelo locatário, dentre elas: (i) o aluguel mensal foi contratualmente revisto, de R$ 11,8 milhões, valor esse resultante da aplicação do índice IGP-M, originalmente previsto no contrato de locação, para R$ 10,1 milhões, com efeitos a partir do mês de novembro/20, (ii) foi estabelecido novo termo inicial para contagem do prazo para exercício do direito de revisão dos aluguéis, podendo ser exercido novamente a partir de novembro/24, (iii) o prazo locatício foi estendido até outubro/25, (iv) foi estipulada multa em valor equivalente a dois aluguéis caso o locatário venha a rescindir o contrato de locação entre os 49º e 84º meses do prazo locatício, e (v) o desconto no aluguel mensal perderá seu efeito caso o locatário não cumpra integralmente todos os termos e condições, bem como o prazo locatício previsto em contrato.

MAXR: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 26/04, via fato relevante, a respeito da AGE convocada no dia 23/03, que aprovou, por 85,6% dos votos dos cotistas presentes, o desdobramento da totalidade das cotas, utilizando por base a posição de fechamento do fundo em 26/04, na proporção de 1:19, de forma que, depois do desdobramento, para cada cota existente serão atribuídas ao respectivo titular 18 novas cotas, totalizando 19 cotas. Desta forma, o fundo que contava com 59,2 mil cotas, passou a partir de 27/04 a contar com 1,1 milhão de cotas no total.

RBRD: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 26/04, via fato relevante que, celebrou contrato de locação do imóvel localizado no Rio de Janeiro para as Lojas Riachuelo, pelo prazo de 120 meses, com área total de 3,8 mil m², equivalente a 16,2% da área locável do fundo. O valor de aluguel representa um acréscimo de 140,8% à receita imobiliária mensal do fundo, e 34,3% à receita imobiliária anualizada do fundo, sendo esta alta discrepância referente a um locatário do fundo que realiza o pagamento anualmente. O contrato estabelece que o recebimento pelo fundo será o maior valor entre o aluguel mínimo, e 4% do faturamento da loja, controlado pelo relatório mensal de vendas. Com esta locação a vacância física do fundo foi reduzida para 15,5%, restando apenas o imóvel de Natal/RN em processo de locação. Findo o período de carência e descontos, a distribuição de rendimentos deverá ser impactada positivamente em R$ 0,14/cota.

VILG: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 26/04, via fato relevante que, adquiriu 100% do empreendimento denominado Porto Canoa LOG, localizado no munícipio de Serra, Espírito Santo, com 93,7 mil m² de ABL dividida em dois galpões que se encontram 100% locados. O valor total da transação foi de ~R$ 287 milhões, composto de uma primeira parcela de 85% paga à vista nesta data, e uma segunda parcela referente ao saldo remanescente de 15% após 8 meses. O valor total da transação poderá ser acrescido de uma parcela adicional devida quando do pagamento do saldo remanescente, sujeita a efetivações de reajustes anuais referentes a três contratos de locação do empreendimento. A gestora estima um cap rate de 8,0% para os próximos 12 meses. O NOI esperado para os próximos doze meses perfaz ~R$ 23,1 milhões, o equivalente a um rendimento médio aproximado de R$ 0,10/cota ao resultado caixa do fundo. O ativo encontra-se atualmente 100% locado, com nove locatários, servindo como um dos principais centros de distribuição do Grupo Boticário no Brasil. O empreendimento possui outros locatários de primeira linha como a Fast Shop, Whirlpool e outros seis locatários diversos. Os contratos de locação do ativo são típicos e apresentam um WAULT de 4,1 anos. Nesta operação, o Fundo terá direito a um aluguel garantido em caso de desocupações ou não renovações dos seguintes locatários: Friovix, durante um prazo de 24 meses e Whirlpool e Fortlev Solar, durante o prazo de até 31/12/2023. Em nosso entendimento, esta aquisição amplia a diversificação do fundo em termos de presença regional do portfólio, assim como em termos de locatários, que possuem em questão bom perfil de crédito. Ainda, vale destacar que, o segmento logístico passa por fase de expansão, principalmente o que tange a presença de galpões fora do eixo Rio-São Paulo, fator que consideramos extremamente positivo para o segmento e demonstra o forte potencial de crescimento do setor.

ALZR: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 27/04, via fato relevante que, celebrou um compromisso de aquisição, objetivando a futura aquisição da totalidade das cotas da EOS Empreendimento Imobiliário, atualmente detentora dos direitos aquisitivos do ativo alvo a ser adquirido pelo fundo. O imóvel encontra-se em fase final de construção de um centro logístico construído sob medida através de uma operação de Built-to-Suit para a Coca-Cola FEMSA, localizado na cidade de Santo André, SP, com cerca de 36,7 mil m² de área de terreno. Uma vez pronto, o imóvel será utilizado pela Coca-Cola FEMSA como um dos seus principais centros de distribuição para toda a região metropolitana de São Paulo. O imóvel está locado por meio de um contrato de locação atípico pelo período mínimo de doze anos a contar do início da locação, que se dará com a entrega do empreendimento pronto para locatária. Foi fixada uma penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor integral das locações vincendas. O valor de aluguel previsto no contrato de locação é de aproximadamente R$ 601 mil reais e seguirá sendo atualizado pelo IGP-M até a conclusão das obras, sem previsão de revisão durante o prazo contratual fixado. Após a conclusão das obras, o aluguel seguirá sendo corrigido anualmente pela variação acumulada positiva do IGP-M. Através do compromisso, o fundo se comprometeu a realizar a aquisição das cotas da EOS pelo valor estimado de R$ 98,7 milhões. A gestora estima que a transação tenha um impacto mensal positivo de, aproximadamente, R$ 0,09/cota no primeiro ano.

DEVA: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 27/04, via fato relevante, a respeito da aprovação da 4ª emissão de cotas do fundo, as quais serão objeto de oferta restrita aos investidores, nos termos de Instrução CVM 476, perfazendo o montante de ~R$ 375 milhões, correspondente a 3,8 milhões de novas cotas, pelo valor unitário de R$ 101,25, sendo R$ 2,55 referente aos custos de distribuição. O período de Direito de Preferência se inicia em 10/05 e se encerra em 20/05 na B3 e 21/05 junto ao Escriturador. Em nossa visão, o segmento de recebíveis imobiliários representa parcela significativa do total de emissões realizadas na indústria de fundos imobiliários em 2021, assim como o ocorrido em 2020. Tal fator é explicado pelo bom momento do mercado imobiliário, que vem apresentando relação aquecida de oferta e demanda, assim como o aumento das taxas de inflação e de juros, refletindo em gestão mais ativa por parte dos fundos que atuam no segmento de CRI, com foco na realização novas emissões.

TEPP: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 28/04, via fato relevante, a respeito do aceite de uma proposta para aquisição de sete lajes do Edifício Fujitsu, localizado no bairro Bela Vista, São Paulo. A proposta é caracterizada como um sale & leaseback, devendo ser celebrado até o dia 04/05 pelo preço total de R$ 50 milhões. O preço de aquisição das lajes será pago pelo Fundo através de um sinal de R$ 10 milhões no ato da assinatura do CVC, sendo o saldo do preço pago na lavratura da escritura definitiva, parte com recursos adicionais do fundo e parte por meio de uma operação de securitização. O contrato possui vigência de cinco anos, sob o valor total mensal de R$ 340 mil, o que equivale a um cap rate bruto de 8,16%.

XPLG: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 28/04, via fato relevante que, em continuidade ao fato relevante de janeiro/21, o qual contemplava a celebração de carta de intenções objetivando a aquisição do ativo ?Frações Ideais do Condomínio TIMs?, teve o prazo da carta de intenções vencido, indicando que, o gestor decidiu não dar continuidade à transação.

GGRC: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 29/04, via fato relevante que, decorrente do agravamento da pandemia de covid-19 em todo o país, a locatária Covolan Indústria TêxtiL, após amplo debate e negociação realizados pelo gestor e administradora, as partes ajustaram, com a finalidade de manutenção do contrato de locação, uma redefinição do fluxo de pagamentos dos aluguéis devidos até o fim do contrato, sendo a referida redefinição, formalizada por meio de aditivo. A repactuação resultou no diferimento de 30% do valor devido a título de aluguel nos meses de abril a dezembro/21, com nova redistribuição destes valores ao longo dos demais meses de duração do contrato. Diante do exposto, haverá uma redução de rendimento das cotas nos meses de maio/21 a dezembro/21 de aproximadamente R$0,03/cota. Após o período citado, esta redução será ressarcida ao longo do pagamento dos futuros rendimentos deste imóvel durante o restante da vigência do contrato. Em nosso entendimento, a renegociação do contrato de locação demonstra um movimento de mercado impactado pela pandemia de coronavírus. Neste caso específico, acreditamos que o fundo defendeu os interesses dos cotistas, agindo de forma a proteger a geração de receita e patrimônio do fundo, o que consideramos um impacto de curto/médio prazo para o fundo.

RBRL: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 29/04, via fato relevante que, assinou um Instrumento Particular de Compromisso de Venda referente à venda do galpão denominado Resende I, localizado na cidade de Resende, estado do Rio de Janeiro. O fundo se comprometeu a vender o imóvel, pelo preço certo e determinado de R$ 82,9 milhões, a ser pago da seguinte forma: (i) R$16,6 milhões a título de sinal e princípio de pagamento, (ii) R$41,5 milhões a ser pago em 20/08/2021, e (iii) R$24,9 milhões a ser pago em 05/01/2022. O investimento total no imóvel, realizado pelo fundo, foi de R$ 69,2 milhões. Com 23,8 mil m² de ABL o imóvel tem como único locatário a MAN Latin América Indústria e Comércio de Veículos e representava 8,7% da área locável do fundo. Considerando o recebimento de todas as parcelas do preço de aquisição, a operação gerará um lucro total de R$ 13,7 milhões, representando uma TIR de 19,75% a.a. e um ganho de capital estimado em R$ 2,05/cota.

THRA: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 29/04, via fato relevante que, recebeu uma proposta de aquisição dos conjuntos 31, 32, 41, 42, 161, 162, 171, 172, 181 e 182, com as respectivas vagas de garagem e as respectivas frações ideais do terreno, os quais integram o Subcondomínio Thera Corporate ? Setor B de propriedade do fundo, enviada pelo HEDGE AAA FII (HAAA11). A administradora verificou os poderes de representação dos signatários da Proposta de Aquisição e entende que o proponente está adequadamente representado. Adicionalmente, a administradora também recebeu um pedido de convocação de AGE de cotistas que representam mais de 5% da totalidade das cotas emitidas pelo fundo, com o intuito de deliberar a referida proposta de aquisição.

HCTR: o fundo comunicou aos cotistas e ao mercado, em 29/04, via fato relevante, a respeito da aprovação da 9ª emissão de cotas do fundo, as quais serão objeto de oferta restrita aos investidores, nos termos de Instrução CVM 476, perfazendo o montante de ~R$ 420 milhões, correspondente a 3,7 milhões de novas cotas, pelo valor unitário de R$ 118,32, sendo R$ 2,32 referente aos custos de distribuição. O período de Direito de Preferência se inicia em 07/05 e se encerra em 19/05 na B3 e 20/05 junto ao Escriturador. Em nossa visão, o segmento de recebíveis imobiliários representa parcela significativa do total de emissões realizadas na indústria de fundos imobiliários em 2021, assim como o ocorrido em 2020. Tal fator é explicado pelo bom momento do mercado imobiliário, que vem apresentando relação aquecida de oferta e demanda, assim como o aumento das taxas de inflação e de juros, refletindo em gestão mais ativa por parte dos fundos que atuam no segmento de CRI, com foco na realização novas emissões.